项目可研分析静态资金测算表

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项目可研分析静态资金测算表(表二)
序号项目合计(万元)计算基数基数计算单价（元）单方成本(元/平方米)占总成本比例备注（数据来源）
建筑面积销售面积
总建筑面积377266
地上总面积300520
总占地面积（按净面积）85300为可开发用地
可建设用地面积85300
地上可售面积295915
地上住宅销售面积201015
地上商业销售面积95400
一、土地获取费2214545870748454.2%
101地价215000总占地面积（亩）127.95亩1680.34万/亩5698.897265.6052.7%
102政府税费6454171.07218.101.6%
土地契税6450土地成交价215000万元3%170.97217.971.6%免交
土地交易服务费0总占地面积（平米）85300平米0.0元/平米0.000.000.0%
土地登记费4占地面积85300平米0.00元/平米0.110.14
公证费0标的额215000万元0.0元/平米0.000.00
二、前后期工程费37701001270.9%
201咨询调研费1303.434.380.0%
可行性研究费57总建筑面积（平米）3772661.5元/平米1.501.91经验值
规划信息服务费19占地面积（平米）853001.0元/平米0.230.29办理用地规划许可证时
规划信息服务费29建筑面积（平米）3772660.25元/平米办理规划工程许可证时
代收竣工测量费0占地面积（平米）853000.0元/平米办理规划工程许可证时
环境论证费15地上面积（平米）3005200.400.51投资额2亿元以上评审表7万元评审书15～35万元
日照分析费10总建筑面积（平米）3772660.0元/平米0.270.340.5-1.0元/平米（上海）
交通论证费30地上面积（平米）3005200.0元/平米0.801.013-5万
202勘察费1283.394.320.0%
勘察费113总建筑面积（平米）3772663.0元/平米3.003.82常州市规划设计院报价4-5元/平米
勘察文件审查费15勘察总费用147.1310.00%0.390.50勘察审查收费标准为施工图（含抗震设计审查费）审查收费标准的12%
203设计费207237726655元/平米54.9370.030.5%
-概念性规划75总建筑面积（平米）3772662元/平米2.002.55选四家设计单位每家2万美元
修建性规划设计189总建筑面积（平米）3772665元/平米5.006.37包含于概念性规划设计费
方案设计377总建筑面积（平米）37726610.0元/平米10.0012.75
初步设计费总建筑面积（平米）含在方案设计中0.000.00
施工图设计费1132总建筑面积（平米）37726630元/平米30.0038.25常州规划设计院：多层15-16元/平米；小高18元/平米；高层（18F以上）25-30元/平米；无锡城市设计院：多层6~7.5元/平米小高9~10元/平米高层(18层以下)12~13.5元/平米更高17~19元/平米；粮食设计院：多层8元小高12高层15～18
景观设计费205总占地面积的80％（平方米）6824030元/平米5.436.92
公建方案设计费（会所）13公建面积（平方米）160080元/平米0.340.43
公建施工图设计8公建面积（平方米）160050元/平米0.210.27
公建室内设计48公建面积（平方米）1600300元/平米1.271.62
市政设计费26总占地面积（平方米）853003元/平米0.680.86
204前期工程费3348.8611.290.1%
三通费（水、电、路）100用地面积（平米）853002.653.38熟地仅考虑变电站费用每10万建面建一座每座50万
施工场地平整费34用地面积（平米）853004元/平米0.901.15现场平整含在总包工程费中
现场临时建设费200用地面积（平米）853005.306.76
205前期政府手续及工程费73137726619元/平米19.3824.710.2%
城市基础设施配套费0按全部建筑面积3772660.0元/平米0.000.00一类地区（市区）130元/平米；二类地区105元/平米；三类地区80元/平米
白蚁预防费1247层（含7层及地下）的建筑面积（平米）1503981.6元/平米0.640.810.7/2.3元/平方米（七层上/下）
白蚁预防费2368层以上房屋的建筑面积（平米）2268681.6元/平米0.961.23
地方教育附加费0地上总建筑面积（平米）300520平米0.0元/平米0.000.00五
高等教育配套建设费201住宅建筑面积（平米）201015平米10.0元/平米5.316.78（交教育局计划财务科）新北区：按规划要求建小学幼儿园后不用再交该费用电话0519-5127170；市区：若不建按住宅地上面积60元/平米交；若建结算费用高于60元/平米标准的退还多出费用低于60元/平米标准的补交电话8100591
人防易地建设费09层及以下不建地下室的房屋的地上总建筑面积（平米）-0.0元/平米0.000.0010层（含）以上按首层建6级人防；多屋基础埋深不超过3m（即不带地下室）的按总面积的5%建6级人防；学校教学楼不减免可做车库用但不可抵充报建的车库比例；可出租不可出售
新型墙体材料专项费226总建筑面积（平米）3772666.0元/平米6.007.658元/平米按6元/平米退还
施工、采购招投标交易服务费19标底价1129300.02%0.510.641）造价100万以下收1000元；2）造价100-200万之间收2000元；3）造价200-500万收3000元；4）造价500-1000万收5000元；5）造价1000-1500万收7500元；6）造价1500-2000万收10000元；7）造价2000-5000万收15000元；8）造价5000万以上收20000
监理招标代理服务费0标底价2260.05%0.000.00
档案服务费0总建筑面积377266平米0.0元/平米0.000.00
散装水泥专项资金38总建筑面积（平米）377266平米1.0元/平米1.001.271.5元/平米可退
消防设施配套费0总建筑面积（平米）377266平米0.0元/平米0.000.00"3元/米2（10层或24米以上的建地下建筑、石油化工建筑）；2元/米2（其余建筑）
"
地籍图测绘费2用地面积0.09平方公里227527元/平方公里0.050.07不超过2万
现势性数字化地形图1占地面积（平米）85300平米0.1元/平米0.030.03每幅1559.66元（1：1000）
建筑物拨地定桩3栋11栋2594.32元/栋0.080.104个点为1件每件2594.32元
建筑物放线（即为拨地定桩）0栋11栋2594.32元/栋0.000.004个点为1件每件2594.33元
工程线路测量0道路长度4.315KM4586.28元/KM
工程（劳动）定额测定费0建安工程费112930万元0.10%0.000.00施工单位付
工程质量监督费34总建筑面积（平米）377266平米0.9元/平米0.901.15建设单位按工程总造价的1.7‰缴纳工程质量监督费（常价房[2001]第289号）
建筑防雷安全审查0总建筑面积（平米）377266平米0.0元/平米0.000.00.05%-.16%
抗震设防审查费34施工图设计审查费113万元30.00%0.901.15
施工图设计审查费113设计费1132万元10.00%3.003.82"特、一级项目按1.4元/平米总额不超过12万元的按实计收；超过12万元的其超出12万元以上的部分按50％收取最高不超过50万元
"
建筑垃圾0总建筑面积（平米）377266平米0.0元/平米0.000.003元/立米（按实际发生）
建筑垃圾填垫费0垃圾重量（吨）0吨0元/吨0.000.00
车辆准运证工本费0工本数（本）0本0元/本0.000.00
206后期手续费3759.9412.670.1%
房屋平面图测绘2用地面积0.09平方公里272773元/平方公里0.060.08
住宅分层分户图测绘22房屋销售面积（平米）201015平米1.10元/平米0.580.75
商住分层分户图测绘16房屋销售面积（平米）95400平米1.70元/平米0.430.55
其它用房分层分户图测绘7房屋销售面积（平米）95400平米0.70元/平米
住宅房屋产权初始登记备案费1房屋套数1463套10元/套0.040.05
非住宅房屋产权初始登记备案费14房屋销售面积（平米）142356平米1.00元/平米0.380.48"100平方米（建筑面积下同）及以下每宗200元
100平方米以上--500平方米（含500平方米下同）每宗400元
500平方米以上--1000平方米每宗600元
1000平方米以上--2000平方米每宗1000元
2000平方米以上--5000平方米每宗1500元
5000平方米以上--10000平方米每宗2000元
10000平方米以上--20000平方米每宗4000元
20000平方米以上每宗10000元"
住宅交易手续费60销售面积（平米）201015平米3元/平米1.592.03
非住宅交易手续费29销售面积（平米）95400平米3元/平米0.760.97
公共维修基金28不可销售面积4605平米60元/平米0.730.93开发商不交
城镇街牌、房屋门牌收费1户1463户10元/户0.040.0515元/>单元5元/户400元/栋*2
销售许可证公告费0许可证（个）24个0元/个0.000.00
印花税194销售收入+建安成本（万元）6471060.03%5.156.56
三、房屋开发费1133013003382927.7%
301建安工程费1129302993.383816.3027.66%
3011居住建筑701801860.232371.6317.2%
小户型（30层）12031建筑面积（平米）60154平米2000元/平米318.90406.572.9%按地上地下全部建面的平均造价
高层（30层）28072建筑面积（平米）140360平米2000元/平米744.09948.656.9%
住宅经装修费30077建筑面积（平米）201015平米1500元/平米797.241016.417.4%
拆迁费00.000.00200-250元/平米
3012公建427501133.151444.67
30121无偿提供给政府48112.7516.250.1%
幼儿园0建筑面积（平米）0.0平米1500元/平米0.000.00
社区服务(含物业管理）481建筑面积（平米）3005.2平米1600元/平米12.7516.25
文化娱乐0建筑面积（平米）0.0平米800元/平米0.000.00
市政公用（公厕）0.0建筑面积（平米）0.0平米1000元/平米0.000.00
30122不可出售公建6823180.86230.591.7%
地上汽车车位（住宅）22建筑面积（平米）2195平米100元/平米0.580.74
地上汽车车位（商业）17建筑面积（平米）1717平米100元/平米
地下自行车库（住宅）1098建筑面积（平米）4390平米2500元/平米
地下设备间（住宅）424建筑面积（平米）1696平米2500元/平米
地下人防6B级（住宅）0建筑面积（平米）0平米2500元/平米
地下人防6级（住宅）2054建筑面积（平米）6848平米3000元/平米
地下汽车车库（住宅双层）0建筑面积（平米）0平米2500元/平米
地下自行车库（商业）1336建筑面积（平米）5342平米2500元/平米
地下设备间（商业）199建筑面积（平米）795平米2500元/平米
地下人防6级（商业）954建筑面积（平米）3180平米3000元/平米
会所(地下部分）720建筑面积（平米）2400平米3000元/平米
双层车库增加成本0增加的双层车位的占地面积（平米）0平米500元/平米0.000.00
30123可出售公建34966926.821181.618.6%
住宅配套商业0建筑面积（平米）0平米2500元/平米0.000.00
写字楼21942建筑面积（平米）95400平米2300元/平米
地下汽车车库(商业)3212建筑面积（平米）12847平米2500元/平米85.13108.54
住宅地下汽车车库（单层）9812建筑面积（平米）39248平米2500元/平米260.08331.58
30124保留公建48012.7216.220.1%
会所480建筑面积（平米）1600.0平米3000元/平米12.7216.22
0.000.00
302其他工程费3719.8312.53
成本顾问费113建安工程费112930万元0.10%2.993.82
工程监理费226建安工程费112930万元0.20%5.997.635-6元/平米
竣工图编制费0总设计费用（万元）20720.00%0.000.00在总包合同中
建安工程检测试验费32建安费用1129300.851.08在总包合同中
四、市政及景观工程费88652353002.2%
401红线外市政施工费用2010.306.76红线外电力预留300万站点建设费预留1500万
红线外市政工程费预留2010.306.76
402红线内市政及景观施工费用8665229.7元/平米229.68292.822.1%293
4021管网及站点建设费5925总建筑面积（平米）377266157元/平米157.06200.24
40211区内上下水管线工程费117931.2539.84
自来水管网建设费（住宅）（相当于接入费或增容费）321住宅地上面积（平米）20101516.0元/平米8.5010.84根据规定普通民用住宅每平方米建筑面积收取管网建设工程费15元（管网调节费免收）
自来水管网建设费（商业、配套）（相当于接入费或增容费）160非住宅地上面积（平米）10000516.0元/平米4.245.41
区内上水管线工程费150地上面积（平米）3005205.0元/平米3.985.08
区内二次供水管线工程费301地上面积（平米）30052010.0元/平米7.9710.16
一户一表59户数1463400元/户1.551.98
区内雨污水管线工程费189总建筑面积（平米）3772665.0元/平米5.006.37
40212煤气管线工程费100地上住宅面积201014.85.0元/平米2.663.39
40214区内供电管线及站点建设费3773100.00127.49
电力站点建设费00.000.00
区内供电管线工程费（住宅）3005地上面积（平米）300520100.0元/平米79.66101.56
区内供电管线工程费（地库）767地下面积（平米）76746100.0元/平米20.3425.94
电力增容费(无)0户数14630元/户0.00
40215区内电信管线+网络工程费146户数14631000元/户3.884.95
40216区内网络管线工程费0地上面积（平米）0.000.00
40217区内有线电视管线工程费301住宅面积（平米）20101515.0元/平米7.9710.16
40218区内弱电、安防管线工程费427用地面积（平米）8530050.0元/平米11.3114.41面积及造价参照万科标准
4022区内环境景观工程费2559施工面积（平米）51180500.0元/平米67.8386.48假定绿化率为60%
4023区内道路工程费133施工面积（平米）102363.534.50假定道路用地比例为12%
车行路72施工面积（平米）5118140元/平米1.902.42假定沥青路比例为50%
步行路61施工面积（平米）5118120元/平米1.632.08假定非沥青路比例为50%
4024围墙及照明48围墙长度（米）2162220元/米1.261.61含在景观费中
合计（一～四）3473909208.0811739.5285.1%
五、销售费用14957销售收入534175.402.80%3965053.7%
公司规定为2.8%
六、物业启动费256790.1%
601物业补贴费132
物业开办费50按50万计
空房管理费6未售面积（平米）5139平米一年期空置1.0元/平方米计算
其他补贴费38
供暖费0
水电费19总建筑面积（平米）377266平米0.50仅一期需要该项费用
物管补贴费19总建筑面积（平米）377266平米0.50仅一期需要该项费用
602会所家具设备费0
603物业其他34
交房期公用设施维护费8总建筑面积（平米）377266平米0.2仅一期需要该项费用
含在景观费环卫设施费8总建筑面积（平米）377266平米0.2仅一期需要该项费用
顾问费19总建筑面积（平米）377266平米0.50仅一期需要该项费用
604入住费91
入住开办费50按15万计
客服费19总建筑面积377266平米0.5
礼品费22居住总户数1463户按150元/户计算
七、财务费用39125合计（一～六、八、九）369204.1210.60%103713229.6%
22152.25公司规定为（4或6）%
八、管理费用2823合计(一～六)141149.072.00%75950.7%
公司规定为2%
九、不可预见费用3778合计（二～四）1259363.00%1001280.9%
公司规定为3%
十、总成本（一～九）4083291082313799100.0%
住宅成本297965地上居住面积（平米）20101514860.01
商业成本97341商业面积（平米）9540010203.42
地下汽车车库(商业)3212车库面积（平米）12847.202500.00
住宅地下汽车车库（单层）9812车库面积（平米）39247.622500.00
十二、销售物业总成本408329
十三、可销售物业销售收入5341751415918052
1101住宅382415建筑面积（平米）201014.819072元/平米
TownHouse(2.5层)0建筑面积（平米）033259元/平米
花园洋房(6.5层)0建筑面积（平米）031958元/平米
小高层(11层）0建筑面积（平米）030472元/平米
小户型（30层）114724建筑面积（平米）6015419072元/平米19071.63641
高层（30层）267690建筑面积（平米）14036019072元/平米19071.63641
1102商业124929建筑面积（平米）95400.0013095元/平米
住宅配套商业0建筑面积（平米）0.000元/平米
写字楼124929建筑面积（平米）95400.0013095元/平米13095
1103车库26832建筑面积（平米）
地下车库(非住宅)4405个数220个200000元/个
住宅地下汽车车库（单层）22427个数1121个200000元/个
1104小学（无偿交给政府）0建筑面积（平米）00元/平米
十五、营业收入534175
十六、税金37083
1601营业税及附加30448营业收入534175.45.700%
营业税5%水利基金销售额的0.1%地方教育附加2%+3%城建维护税7%
1602应纳土地增值税26635销售收入（万元）5341751.24%175.87224.22IF(C103>C98*200%C103*60%-C98*35%IF(C103>C98*100%C103*50%-C98*15%IF(C103>C98*50%C103*40%-C98*5%IF(C103>0C103*30%0))))
应纳土地增值税1140633.47%
土地增值税预征(普通住宅）4048销售收入（元）4048421.00%
土地增值税预征（别墅及商业）2587销售收入（元）1293342.00%
土地增值税退补0
(增值税)扣除项目金额487299
三费以外总成本351424
房地产企业优惠70285三费以外总成本3514245.06%
管理费+销售费＋财务费35142三费以外总成本35142411.13%
营业税及附加30448
增值额46876
十七、利润
经营利润88763营业收入－营业税－总成本
所得税3525688762.8333%经营利润
净利润53507经营利润－所得税
所得税预征352566.60%
所得税退补0
十八、利润率
成本利润率30.82%
税前销售利润率16.62%
税后销售利润率10.02%
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